今話題の「亀井モラトリアム」
鳩山政権が誕生し、亀井静香氏が
向こう３年間借入の返済猶予をするという法案が
物議を醸していますね。
政権内でも右往左往あるようです。
このモラトリアム法案について
不動産投資家はいかに考えるべきか？
元融資担当者で５００億円貸してきた
不動産融資コンサルタントの小川武男さんの特別レポートを
特別に紹介する許可をいただきました。
このタイミングで小川さんのこのレポートを読んでおくことは
非常に価値があると思います。
↓
小川です。
もし、この３年間返済猶予が実行されたら、
投資用不動産購入の融資にも
適用されるのでしょうか？
報道では中小企業向けの事業性融資や
住宅ローンが対象とされています。
不動産投資は住宅ローンではできません。
投資用不動産購入資金は一般に「事業性融資」の扱いをされています。
ですから事業性融資として返済猶予の対象になるのでしょうか？
ここらへんは詳細を知りませんのでわかりませんが、
もし、投資用不動産購入の融資が返済猶予になったら
あなたはどうしますか？
あなたの借入を３年間元金返済しなくていいと言うのです。
あなたはどう思いますか？
少し考えてみてください。
「ラッキー！これで毎月の返済が楽になる」と思った方。
残念、その時点で「アウト」です。
確かに元金を返さなくていいのですからラッキーな話です。
しかし、実は返済猶予をするとその当初は返済負担の軽減などで
楽になるのですが、半年も経つと返済が無いのが当たり前の
資金繰りになってしまうのです。
本来は返済額分、手元に現金が残らないといけないのですが
このようなケースはまずありません。
（少なくとも私が元金返済猶予などで関わったお客様の場合
１００％お金が貯まるのを見たことがありませんでした。）
私はバブルが崩壊した後、金融の世界に入りました。
バブル期に融資した不動産向け融資の元金返済などの条件変更を
かなり行いました。
ほんとうんざりするくらいにです。
しかし、一度元金返済猶予や返済額減額をするとお客様は二度と
元に戻ることはありませんでした。
それは、先にも書きましたが返済猶予した状態が「普通」になり
元に戻したらお客様は破綻してしまうからです。
先ほどの質問でもし元金返済が猶予されたらいいと思ったなら
将来的に苦しい思いをすることも十分あり得ます。
返済猶予というのは実は目の前の危機を回避するだけで
将来的にあまりいいことがありません。
ですので、あなたが不動産を買おうという時に、
しっかりと返済能力の検証を行っていただきたいのです。
「家賃が毎月４０万円入るから月３０万円の返済なら大丈夫だろう」
などと安易に考えず、しっかりシミュレーションを出して
検証していただきたいのです。
シミュレーションも入居率８０％、７０％、６０％、
あるいは９０％など数字を換えて具体的に数字で把握して
ほしいのです。
私の教材、アパートローン必勝マニュアル
にシミュレーションを付けているのはこのためです。
シミュレーションをしっかり検証の上、購入したなら返済猶予など
無縁でいられます。
私が常々キャッシュフローが大切だとお話しているのも
ここに繋がります。
シミュレーションしてキャッシュフローがどれくらい出るのか？
これがわかっていれば、返済猶予など関係ないのです。
もし、亀井モラトリアムが実行されそれが投資用不動産購入の
借入に適用されたとしても返済猶予などすることなく早期に
返済していくことができます。
そうすることで銀行の信用が生まれます。
モラトリアムがなくても、現実問題として数年前に投資用不動産を
買った方で返済ができず返済額減額などのリスケをしている人が多い
という情報は私の元に入ってきています。
私は皆様には返済が苦しいという状態に
無縁であって欲しいと思っています。
以上、小川さんからのレポートでした。
モラトリアム法案が成立する、しないにかかわらず
きちんとした返済計画が立てられること。
これが、安全に成功する不動産投資の秘訣です。
小川さんの融資に関する本質的な考えは
時代の変化に惑わされず投資で成功するための必須知識だと思います。
アパートローン必勝マニュアル[AIR-AL]
